Faut-il ou non opter pour une assurance loyer ?

L’assurance loyers impayés est appelée garantie loyers impayés. C’est un dispositif qui a comme objectif de sécuriser les revenus locatifs du propriétaire bailleur. Il est fait également pour lui protéger des aléas de l’investissement locatif à savoir les dégradations immobilières, les frais de contentieux, les loyers et charges impayés ou encore le départ prématuré du locataire. Il s’agit d’une garantie qui est entièrement déductible des revenus fonciers du propriétaire. Comme il s’agit d’une assurance non obligatoire, faut-il la choisir ou non ?

Généralité sur l’assurance loyer

La souscription à une assurance des loyers impayés est destinée aux propriétaires bailleurs d’appartements, de maisons individuelles, etc. Avec ce dispositif ils pourront bénéficier d’un outil fiable et performant pour gérer la location de leurs biens immobiliers. Il permet de préserver les patrimoines, de garantir les revenus locatifs, de rassurer les partenaires financiers, mais aussi de libérer les propriétaires de tous les soucis de gestion des contentieux.

L’idéal est de souscrire à cette assurance dès la mise en location d’un bien. De cette manière, les risques d’impayés de la part des locataires seront tout de suite couverts. L’assurance prend le relai sous conditions en cas de manquement de paiement des loyers.

Pour récupérer son indemnisation, le propriétaire doit respecter une procédure particulière. D’abord, il doit respecter la phase de résolution du conflit à l’amiable. La démarche pour déclarer le sinistre ne doit donc pas être engagée tout de suite. Le propriétaire doit dans un premier temps relancer son locataire pour le prévenir du non-paiement du loyer. Dans le cas où cette première étape n’apporte pas ses fruits, il peut passer au niveau suivant : impliquer son assureur. Celui-ci l’accompagne dans la mise en œuvre d’une procédure de déclaration de sinistre. Il met des conseillers experts en litiges à la disposition de l’assuré.

Le premier règlement de la compagnie d’assurance intervient en général au terme du troisième ou quatrième mois d’impayés d’affilée bien que la couverture soit rétroactive au premier jour d’impayé. Il faut encore laisser écouler ce délai pour confirmer qu’il s’agisse vraiment d’un impayé. En effet, un simple incident causant l’impayé est aussi envisageable. Le règlement peut alors être fait à l’amiable. Si l’impayé est confirmé, l’indemnisation sera ensuite trimestrielle.

C’est l’assureur qui prend ensuite en main la procédure de l’assurance protection loyer. Son intervention dépend du calendrier fixé dans le contrat. Habituellement, il intervient après la mise en demeure. 

Tous les locataires sont-ils éligibles à ce type d’assurance ?

Certains propriétaires ne savent pas que tous les locataires ne sont pas forcément éligibles à l’assurance loyer. Il y a en effet, des conditions à remplir.

Pour que le dossier soit accepté, le bien immobilier mis en location doit être la résidence principale du locataire. S’il s’agit donc de sa deuxième demeure, la souscription à l’assurance n’est pas faisable. Il est également nécessaire que le propriétaire récolte ses objets de solvabilité quand il signe le contrat du bail avec le locataire. Il peut aussi le faire quand il aura des preuves d’un paiement régulier des loyers.

En outre, le locataire peut être :

–          un salarié avec un contrat de travail en CDI avec un salaire net 2.7 fois supérieur au montant du loyer ;

–          un travailleur titulaire d’un contrat de travail en CDD avec une durée de plus de 8 mois à la signature et avec un gain 3 fois en-dessus du montant du loyer ;

–          un étudiant ayant une caution solidaire d’un tiers qui peut être un parent, un employeur ou encore un tuteur, etc.

Comment procéder à la souscription de cette assurance ?

Pour faire une souscription d’une assurance Protection Loyer, déjà il faut se trouver une société d’assurance qui propose cette garantie. Pour ce faire, il est possible d’aller directement prospecter soi-même auprès des compagnies d’assurance. Mais c’est une alternative qui demande du temps. Il est aussi possible de faire des recherches sur internet et de passer ensuite par des comparateurs pour comparer les offres proposées. Et la dernière méthode permettant de trouver son assureur pour une assurance loyer est le recours au service de courtage. Les courtiers professionnels peuvent s’occuper de la recherche d’offre adaptée à leurs clients. Ils s’engagent aussi à faire les négociations à leurs places afin qu’ils puissent bénéficier des meilleures conditions possibles.

En général, les assureurs proposent d’abord une estimation personnalisée au client. Si ce dernier est convaincu, il passe à l’étape de la souscription. Dans le cas contraire, il pourra encore faire des estimations avec d’autres sociétés d’assurance.

Il faut noter qu’une souscription pour une assurance loyer peut être réalisée en ligne. Les assureurs font tout pour simplifier la démarche.

Choisir entre caution ou assurance loyers impayés

Les propriétaires peuvent hésiter entre la caution ou l’assurance loyers impayés. Pour trancher, le mieux est de s’informer encore plus sur ces deux options.

Pour la caution

Il s’agit d’un dispositif permettant de se substituer au locataire défaillant. Elle peut être représentée par une personne proche du locataire comme son parent, son conjoint, son ami, etc. Cette personne qui se porte garant doit signer un acte de cautionnement. Il faut noter qu’il y a deux types de cautions : la version simple et la version solidaire.

• La caution simple : dans le cas d’un impayé, c’est la personne garante qui s’engage à faire le paiement uniquement une fois que le bailleur essai de toucher aux sommes dues auprès du locataire.
• La caution solidaire : le bailleur peut se prendre la caution dès que le locataire n’arrive pas à honorer ses dus. Cependant, il n’engage pas encore des poursuites envers le locataire.

Les bémols de la caution

Dans certains cas, la caution est la solution la plus facile. Cependant si le garant refuse ou n’arrive pas non plus à assumer ses engagements, elle devient difficile. Sa mise en œuvre fortuite tient à divers points :

•  L’insolvabilité du garant : au cours de la location depuis la signature du contrat de bail, le garant peut changer de situation. Il peut donc se trouver dans l’impossibilité de payer la caution.
•  La mauvaise foi du garant : certains garants peuvent aussi ne pas vouloir payer la caution tout simplement. Cela oblige alors le bailleur à entamer une procédure judiciaire sachant que cette étape est couteuse.
• La caution n’est plus disponible.

Pour toutes ces raisons, les assureurs ont donc un argument qui leur permet d’attirer les clients. De plus, comme étant déjà mentionné, les primes de l’assurance loyer sont entièrement déductibles des ressources financières relatives à la location.

Il faut noter qu’une caution et une assurance loyers impayés ne peuvent pas être faites en simultanéité. Le bailleur doit donc en choisir une. Le recours à une caution ne peut pas non plus être cumulé avec une autre forme de garantie, sauf pour les étudiants locataires.

Pour l’assurance

Les avantages de l’assurance loyers impayés sont déjà cités en-dessus ainsi que les différentes conditions à remplir pour le souscrire. En général, l’assurance bailleur individuel équivaut entre 2% et 3% du montant du loyer annuel.

Il suffit ensuite de vérifier l’éligibilité du locataire et procéder à la souscription. Ensuite, le bailleur pourra bénéficier d’une couverture des frais de procédure, des dégradations immobilières et une protection juridique. Les pertes pécuniaires qui résultent du non-paiement des loyers, des taxes et des charges seront indemnisés par l’assurance Protection loyer. Une fois que le bien est récupéré, le paiement s’arrête.